Uppgjör dánarbús: 5 lykilatriði þegar fasteign er seld
- May 12
- 3 min read
Þegar ástvinur fellur frá tekur oft við flókið ferli við uppgjör dánarbúsins. Ein stærsta og viðamesta ákvörðunin snýr yfirleitt að fasteignum hins látna. Í mínu starfi sem fasteignasali sé ég oft að fólk ber kvíðboga fyrir þessu ferli og er óvisst um hvaða reglur gilda.
Það þarf hins vegar ekki að vera svo flókið ef rétt er haldið á spöðunum strax frá upphafi. Hér eru fimm mikilvæg atriði sem þú þarft að hafa í huga þegar selja á fasteign úr dánarbúi.
1. Einkaskiptaleyfið er lykillinn
Til þess að erfingjar geti tekið ákvarðanir um fasteignina og sett hana á söluskrá þurfa þeir að hafa formlegt umboð til þess. Þegar sýslumaður veitir svokallað einkaskiptaleyfi þjónar það sem sönnun þess að allir erfingjar hafi í sameiningu lögmæta heimild til að koma fram fyrir hönd dánarbúsins. Með þetta leyfi í höndunum er hægt að undirrita sölugögn, kauptilboð og afsal. Án þess gerist ekki neitt.
2. Það má selja eignina áður en skiptum lýkur
Mörgum þykir óljóst hvort það þurfi að klára dánarbúið að fullu áður en fasteign er seld. Það þarf ekki. Það er fyllilega hægt að selja fasteignina á meðan einkaskiptum stendur. Í þeim tilvikum er það dánarbúið sjálft sem er skráð sem seljandi fasteignarinnar. Söluandvirðið rennur þá einfaldlega beint inn á reikning dánarbúsins og er síðan gert upp ásamt öðrum eignum þegar skiptum lýkur formlega.
3. Fyrirvarar um ástand eignarinnar eru bráðnauðsynlegir
Þetta er eitt af því allra mikilvægasta. Erfingjar þekkja sjaldnast eignina jafn vel og sá sem bjó þar. Þeir vita ef til vill ekki hvenær skipt var um þak síðast eða hvort það hafi einhvern tímann lekið með glugga. Til að takmarka ábyrgð erfingja á ástandi fasteignarinnar gagnvart kaupanda – og koma í veg fyrir erfið eftirmál – er lykilatriði að fasteignasalinn útbúi sérstakan og skýran fyrirvara í söluyfirliti og kauptilboði sem tekur á þessu. Þetta stendur vörð um hagsmuni erfingjanna.
4. Skatturinn miðast við fasteignamat, ekki söluverð
Stundum heyrist að það megi ekki selja eign nema erfðafjárskatturinn sé þegar greiddur, en það á bara við ef erfingjar taka eignina yfir á sín eigin nöfn. Ef eignin er seld beint úr dánarbúinu tefur skatturinn ekki söluna; hann er gerður upp í lokin.
Hér er svo lykilatriði sem skiptir sköpum upp á krónur og aura: Erfðafjárskatturinn er greiddur af því fasteignamati sem var í gildi þegar dánarbúið stofnaðist (við andlátið). Ef þið fáið hærra verð fyrir eignina en sem nemur fasteignamatinu, þá þurfið þið ekki að borga neinn frekari skatt (söluhagnað) af mismuninum. Eina skilyrðið fyrir þessu er að eignin hafi verið í eigu hins látna og dánarbúsins í samtals meira en tvö ár. Þetta er gríðarlega mikilvægt að vita þegar dæmið er gert upp.
5. Samstaða allra erfingja eða skriflegt umboð
Þar sem einkaskiptaleyfið er yfirleitt gefið út á alla erfingja sameiginlega, verða allir að vera sammála um söluna. Til að einfalda söluferlið og koma í veg fyrir að allur hópurinn þurfi að mæta á skrifstofuna til að skrifa undir hvert einasta skjal, er mjög snjallt að hópurinn veiti einum aðila úr sínum röðum formlegt, skriflegt umboð til að sjá um söluna. Þetta flýtir fyrir og gerir allt ferlið mun þjálla.
Í stuttu máli mæli ég alltaf með því að fá reyndan fasteignasala með í ráðum um leið og ákvörðun um einkaskipti liggur fyrir. Þannig er hægt að kortleggja skrefin, vernda hagsmuni erfingja og tryggja farsæla sölu.
Leitaðu ráða eða fylgdu mér á Istagram
Comments