Verðbólgan, stýrivextirnir og raunveruleikinn: Er markaðurinn að hrynja eða erum við bara að vakna af vímunni?
- May 25
- 5 min read
Seðlabankinn hækkar vexti enn eina ferðina og fyrirsagnir fjölmiðla eru farnar að hljóma eins og hamfaraspár. Fólk spyr mig daglega: "Er fasteignamarkaðurinn að fara til fjandans?" Stutta svarið er nei. Langa svarið er að við erum að taka út þynnkuna eftir fasteignapartý síðustu ára. Við skulum ræða þetta af fullkominni hreinskilni, án þess að sykurhúða hlutina.
Við höfum séð þetta áður
Síðan ég hóf störf í þessum bransa árið 2005 hef ég séð markaðinn fara upp úr öllu valdi og ég hef séð hann kólna verulega. Það sem við erum að upplifa núna er ekki hrunið 2008. Þetta er eðlileg – þótt sársaukafull sé – leiðrétting. Vissulega má skrifa langa grein um hvort við séum komin í kreppuverðbólgu og þau tól og tæki sem eru til staðar virka einfaldlega ekki, aðgerðir ríkisstjórnar eru einnig stórt spurningamerki ?
Undanfarin ár höfum við búið við óeðlilega lága vexti. Það var ástand þar sem yfirboð voru reglan frekar en undantekningin og eignir seldust áður en þær fóru á netið. Það var ekki eðlilegur raunveruleiki. Það var víma. Nú eru stýrivextir að bíta og það þýðir einfaldlega að markaðurinn er að komast í eðlilegra horf.
Aldrei fleiri eignir á söluskrá
Við sjáum þetta skýrast á því að það hefur sjaldan eða aldrei verið meira framboð af eignum á skrá. Einhverjir gætu litið á þetta og farið í panikk, en ástæðan er einföld: Þegar greiðslumatið verður strangara tekur lengri tíma að loka hverjum viðskiptum, og þá safnast eignirnar upp á söluskránum.
Fyrir kaupendur er þetta kærkomið andrými. Þú hefur loksins raunverulegt val og þarft ekki lengur að taka stærstu fjárhagsákvörðun lífs þíns á fimm mínútum á opnu húsi þar sem ekki verður þverfótað.
Fyrir seljendur þýðir þetta hins vegar eitt: Samkeppnin er orðin gríðarleg. Þú getur ekki lengur bara hengt skilti út í glugga og beðið eftir yfirboðunum. Eignin þín verður að skera sig úr. Hún þarf að líta vel út, vera rétt kynnt og umfram allt, hún verður að vera rétt verðlögð.
Tími óskaverðanna er liðinn
Fyrir kaupendur þýða háir stýrivextir aukna greiðslubyrði og minni kaupmátt. Bankarnir lána einfaldlega minna en áður. Þetta leiðir okkur að mikilvægasta punktinum fyrir seljendur í dag: Það er að verðleggja eignina rétt miðað við stöðuna eins og hún er núna. Ekki miðað við hvað nágranninn fékk fyrir sitt hús árið 2021 þegar vextir voru í sögulegu lágmarki. Kaupendur geta ekki, og vilja ekki, tekið á sig hvaða skuldbindingu sem er.
Þeir sem setja eignir sínar á skrá í dag bara til að "sjá hvað þeir fá", án þess að vilja mæta kaupendum þar sem þeir eru, eru hreinlega bara að sóa eigin tíma. Svo ekki sé talað um að lagfæra þurfi minnstu atriði s.s. fúi í einum, tveimur gluggum jafnvel bara móða í gleri. Markaðurinn er extra passasamur á hluti sem þessa og verðleggur viðgerðina töluvert hærri en raun ber vitni og því mikilvægt að hafa fasteignasala í verki sem getur svarað fyrir og komið tilvonandi kaupendum niður á jörðina.
Hver stjórnar eiginlega verðinu?
Við skulum hafa eitt á hreinu þegar kemur að verðlagningu: Eign er aldrei rétt verðlögð, nema að hún sé verðlögð út frá því hvað markaðurinn er tilbúinn að greiða fyrir hana á nákvæmlega þeirri stundu sem hún er sett í sölu.
Hlutverk fasteignasala er ekki að stjórna markaðnum – það getum við ekki. Markaðurinn stjórnast af greiðslugetu kaupenda, framboði, stýrivöxtum og öðrum tólum er stjórnvöld beita. Okkar hlutverk er að lesa markaðinn rétt, segja þér sannleikann (líka þegar hann er óþægilegur) og finna raunhæfan skurðpunkt þar sem viðskipti geta raunverulega átt sér stað.
Eignin búin að vera á skrá í marga mánuði – hvað nú?
Þegar framboðið eykst sjáum við sífellt fleiri eignir sem sitja fastar inni á fasteignavefnum, viku eftir viku, mánuð eftir mánuð. Ef þín eign er ein af þeim, þá stendurðu frammi fyrir þremur raunhæfum valkostum. Enginn þeirra er sérstaklega skemmtilegur, en við skulum sleppa allri sykurhúðun:
Lækkaðu verðið (og gerðu það almennilega): Ef enginn hringir og enginn mætir á sýningu, eða ef fólk mætir en engin tilboð berast, þá er markaðurinn að senda þér skýr skilaboð. Þú ert of dýr. Það þýðir ekkert að rífast við markaðinn. Annaðhvort mætirðu kaupendum þar sem þeirra greiðslugeta er í dag, eða þú situr uppi með óselda eign. Smávægileg sýndarlækkun upp á 500 þúsund krónur á 100 milljóna eign gerir ekkert. Ef þú ætlar að lækka til að vekja athygli, gerðu það þá þannig að það skipti máli.
Skipta um fasteignasala? Kannski. Ef fasteignasalinn þinn er ekki að gera neitt annað en að sitja og bíða eftir að síminn hringi, ef myndirnar eru lélegar og markaðssetningin engin, þá er kominn tími á skipti. En vertu hreinskilinn við sjálfan þig: Valdirðu þennan sala á sínum tíma af því að hann lofaði þér hæsta verðinu, bara til að fá eignina á skrá? Ef nýr sali kemur inn með fínar nýjar myndir en sama yfirverðið, þá breytist mjög líklega ekki neitt.
Taktu eignina af skrá: Ef þú hefur enga raunverulega þörf á að selja og ert alls ekki tilbúinn að aðlaga verðið að breyttum raunveruleika – taktu hana þá af skrá. Punkt og basta. Hættu að sóa þínum tíma, tíma fasteignasalans og tíma kaupenda. Eignir sem birtast mánuðum saman á netinu verða á endanum stimplaðar sem „vandamálaeignir“ í huga kaupenda. Þegar þú verður svo raunverulega tilbúinn að selja síðar meir, munu kaupendur horfa á söguna og bjóða langt undir markaðsverði.
Nýbyggingar: Verktakar eru tilbúnir að ræða málin
Það er fátt sem sýnir breyttan veruleika betur en staðan á nýbyggingamarkaði. Fyrir stuttu síðan gátu verktakar setið fastir á ásettu verði og hreinlega vísað þér á dyr ef þú reyndir að prútta. Það var alltaf annar í röðinni tilbúinn að borga uppsett verð.
Sá tími er liðinn. Fjármagnskostnaður verktaka hefur rokið upp og það blæðir úr þeim að sitja á óseldum eignum sem safna vöxtum. Þeir þurfa að loka viðskiptum og velta fjármagninu. Fyrir vikið hlusta verktakar á raunhæf tilboð. Fyrir kaupendur – sérstaklega þá sem hafa selt sína eign eða eru með sterka fjárhagsstöðu – þýðir þetta að nú er komið raunverulegt samnings svigrúm. Þarna eru tækifæri á að eignast frábærar nýjar íbúðir og samningsvilji er til staðar, segir sig í raun sjálft þegar samkeppnin er eins mikil og raun ber vitni.
Að bíða eftir lægri vöxtum: Dýrkeyptustu mistökin?
Margir spyrja mig hvort það sé ekki bara vit í því að bíða með framkvæmdir eða flutninga. Stutta svarið er oftast nei. Að reyna að „tíma markaðinn“ er vonlaus leikur sem endar yfirleitt með tapi. Hér eru tveir kaldir raunveruleikar sem fólk gleymir oft:
Þú kaupir og selur í sama markaði: Ef þú ert að stækka við þig, færðu aðeins minna fyrir þína eign núna, en þú ert á móti að kaupa stærri eignina með meira samningssvigrúmi. Kólnandi markaður er stærðfræðilega hagstæðari fyrir þá sem eru að færa sig upp stærðina.
Þegar vextir lækka, hækkar verðið: "Ég bíð bara þangað til Seðlabankinn lækkar vextina." Hvað gerist þá? Allir hinir sem sátu á hliðarlínunni stökkva af stað. Eftirspurnin rýkur upp, yfirboðin byrja aftur og fasteignaverðið hækkar hratt á ný. Þú færð lægri vexti, en þarft að taka mun hærra lán til að borga uppsprengt verð fyrir eignina. Þetta er klassísk gildra. Hljómar kannski eins og fyrsti umræðutíminn í Hagræði 101 með nýútskrifaða Menntskælinga en þetta er svona, svo einfalt er það.
Ég þú vilt ráðgjöf sem er ekki sykurhúðuð heldur efnisleg og án tálsýnar sem skilar engu, hafðu þá beint samband við mig í síma 695-5520 eða sendu mér línu á jon@miklaborg.is
Comments